破405亿元！9宗宅地溢价，土拍最大赢家是？

就在刚刚！随着宝山大场镇纯住宅地摇号结果的出炉，上海二轮土拍（上半场）圆满落下帷幕。

随着本轮成交结果的出炉，我们也从中窥见了上海土拍市场的细微变化，以及本场土拍究竟表现如何？↓↓↓

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热度减退，竞拍出现新形势

 ➤ 意向房企名单露出，国央企优势不减 

土拍正式开始前，就有意向房企报名名单露出。

从名单来看，招商、华发、保利发展、越秀、建发、中建八局、大家、国贸等国央企（排名不分先后）参与意愿最突出，报名地块数量均超5宗；其中，招商报名地块达到11宗。

相较而言，本次参与竞拍的民企仅8家，较一轮土拍下降幅度达57.89%；龙湖、美的、大华、恒都置业、维科、金新城等民企拿地目标明确，报名地块少，仅1-2宗。

虽然这当中有资金因素影响，在上海高额的拿地成本迫使资金雄厚的国央企必然为竞拍主力，但也反应了目前的市场走势。

相较一轮土拍的参拍房企数量，二轮土拍（上半场）在数量上减幅达35%，尤以民企下滑最突出；而单地块“认购率”也有不同幅度地下降。

 ➤ 触顶摇号，竞价地块溢价值拉满 

受一轮土拍影响，二轮土拍采取触顶摇号的规则，取消了原一次书面报价环节，大大节省了竞拍时间，将拿地归结于“运气”，加大偶然性，也更有利于维护“拿地生态”。

但需要注意的是，原先采用一次书面报价环节时，最终拿地价大概率是由实际竞得人最终报价决定；但根据新规则，一旦进入摇号环节，拿地价即确定，只需要“摇”出竞得人即可，10%的溢价率基本抑制了参拍企业的主观能动性，不仅提高其拿地成本，也进一步压缩了利润空间。

尤其是对大标的来说，拿地成本进一步提高，对房企资金要求更高，可能也成为间接劝退部分意向房企参与拿地的原因之一。

 ➤ 全国市场遇冷，上海当地进一步降温 

据中指研究院，2022年，上海以2839.5亿元的涉宅用地出让金额居于全国榜首，远超第二位杭州925.98亿元；

受供应影响，上海上半年仅进行一场集中供地，宅地出让总金额次于杭州、北京位列第三，仅518.83亿元；即使加上二轮土拍（上半场）405.48亿元的成交金额，也不敌杭州（953.37亿元）上半年的宅地出让金。

再者，对比两轮集中情况来看，一轮供地19宗宅地仅4宗底价成交，出让总面积达1415.4亩；

原计划出让16宗涉宅用地的二轮上半场最后成交15宗，供应体量走势较一批次有轻微回落，基本延续2022年四批次以来的降势。

并且，就本场土拍而言，优势地块报名扎堆，最高地块报名房企达18家，最低仅1家报名，且含联合拿地，分化加剧。

上本场各类榜单一览

 ➤ 出让面积TOP5 

本轮土拍，大标的地块集中在五大新城，临港宅地底价出让，其余参与摇号。

其中，由中铁建拿下的90.1亩华漕地块成交总金额达61.48亿元，房地联动价69500元/㎡，超过旁侧的南山前湾拾缦66095元/㎡的联动价。

 ➤ 房地联动价TOP5 

杨浦平凉社区宅地作为本轮土拍唯一一宗内环内宅地，虽然体量仅16.2亩，但由于该mini地块位置好，且用地性质单一，利润预期较高仍收获13家房企参与竞拍。

需要注意的是，由于该地块本身体量小，加上由两宗小地块组成，如何打造就非常考验保利置业的产品力了。

*点击图片查看地块详情

 ➤ 热门地块TOP5 

本轮土拍虽然参拍企业数量有所减少，但对热门地块来说，仍然不缺竞争力。

其中，最受瞩目的入闵行华漕、嘉定新城、宝山大场、浦东曹路地块等均“摇号”出让，且参与摇号率较高。杭州大家作为本次土拍唯一一家拿下两宗宅地的房企，幸运值拉满。

*点击图片查看地块详情

 ➤ 拿地金额TOP10 

8月1日，二轮土拍下半场将举行现场交易会，合计9宗宅地，含西虹桥、桃浦等热门地块，关注下方公众号名片，掌握一手消息↓

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